DEPREM, SATILIK KONUT PİYASASINI NASIL ETKİLEDİ?

DEPREM, SATILIK KONUT PİYASASINI NASIL ETKİLEDİ?

Deprem kuşağında bulunan ülkemizde son meydana gelen ve çok sayıda vatandaşımızı kaybettiğimiz deprem sonrasında “güvenli konut” tartışmaları yeniden alevlendi. Yüksek fiyatlara ev sahibi olan kişiler dahi şu an konutlarının güvenli olup olmadığını sorguluyor. Bu psikoloji gayrimenkul sektöründeki alım-satım davranışlarını da etkiliyor.

Depremden sonra fay hattına yakın bölgelerden kaçış, yeni binalara; müstakil ve az katlı yapılara yönelim var. Yine şehir merkezlerinden uzaklaşma eğilimi de gözlemleniyor. Dediğim gibi bunun altındaki temel motivasyon şu an güvenli alanlarda oturmak/yatırım yapmak. Bu motivasyon ne kadar daha devam eder bilemiyoruz. Üstelik şu an yalnızca deprem değil, konutta enflasyon ve yüksek fiyat etkileri de söz konusu. Vatandaşlarımız bir daha fırsat gelmeyecek düşüncesi ile yatırım yapmaktan, birikimlerini korumaktan vazgeçmiyor.

Gayrimenkulde maliyetleri düşürüp stokları artırmadan; bu da enflasyonu düşürmekle başlıyor aslında, sorunları tam olarak çözmek mümkün değil. Yapılan her müdahale yarım kalıyor. Teşvikler dahi yetersiz. Önümüzdeki 2 yıl boyunca gayrimenkul piyasasına ciddi olarak çalışmak ve düzenlemeler yapmak lazım. Ancak bu sayede çağdaş bir sektör ve her kesimin konuta ulaşabildiği bir yapı kurabiliriz.

SATIŞLAR ARTIYOR

Şu an tahmini olarak aylık 1 milyon ilan çıkıyor denilebilir. Bu ilanların büyük bölümü işletmeler tarafından veriliyor ve son dönemdeki hareketlilik “daha güvenli konuta geçme” olarak görülebilir. Özellikle 2.el konutta bina yaşı düşük, gerekli deprem testleri yapılmış konutlara ilgi var. Yine TÜİK verilerine baktığımızda da 2. elde satılan konutların ilk defa %70 sınırını aştığını görebiliyoruz.

Sadece konut değil, arsa/tarla piyasası da çok hareketli. Son 2 yıldır zaten tarihin en fazla yatırım yapılan dönemindeyiz. Yukarıda bahsettiğim, enflasyonist ortamda birikim koruma refleksiyle hareket ediliyor. Şu an ne dolar be altın, gayrimenkul kadar getiri sağlayan bir araç yok! Deprem sonrası İstanbul çevresine ilgi var; özellikle Kırklareli’nde ciddi artış gözlemleniyor.

İSTANBUL’DA HANGİ BÖLGELER ÖNE ÇIKIYOR?

Ülkemizin en kalabalık şehri İstanbul deprem gerçeği konusunda başı çekiyor. 1,5 milyon acil dönüşmesi gereken konut ile olası bir depremde en fazla yıkım alması ön görülüyor. Hal böyle olunca, son yaşanan deprem sonrasında eski binalardan uzaklaşma eğilimi başladı. Özellikle İstanbul’un eski yerleşim yerlerinde Fatih, Bağcılar, Zeytinburnu, Esenler gibi şehrin içinde 1999 öncesi yapılmış olan yapılardan çıkış var. İmkânı olan kişiler daha güvenli yerlere gidiyor. Anadolu yakasında ise Maltepe, Kartal gibi ve Kadıköy’ün belli bölgelerinde de bitişik nizamlı ve eski yapılar var. Burada da genelde daha kuzeye bir yönelim var. İkinci el gayrimenkul ilanlarının bölgelerde yoğunlaştığını da görüyoruz. Mahallelerde dahi bölge bölge farklılıklar var. Örneğin Avcılar Denizköşkler en riskli alan iken, Avcılar’ın Tahtakale mahallesi, Ispartakule olarak bilinen alan zemin yapısı olarak sağlam olarak belirtiliyor.

DEPREM FİYATLARA NASIL ETKİ EDİYOR?

İstanbul’da ortalama kira fiyatları 100 metrekarede 12 bin lira, bu konut sıfır ise 15 bin TL’ye çıkabiliyor. Mahalleden mahalleye değişen fiyatlar olduğunu biliyoruz. Metrekare fiyatı 100 bin TL’yi bulan ve geçen yerler de var. Lüks semtlerde 20 bin TL altına ev bulmak mümkün değil.

İstanbul’da satılık ortalama fiyatlar ise metrekare bazında 30 bin TL’yi gördü. Bir anlamda, İstanbul’da 100m2 ortalama daire 3 milyon TL oldu da diyebiliriz. Fiyatların geldiği nokta ciddi anlamda düşündürücü. Depremden sonra hareketlenen piyasada fiyatlar %20-30 bandında arttı. Kiralıklarda ise artış %30’u geçiyor. Şu an için ise ikinci el gayrimenkullerde fiyatlar bazı yerlerde düşmekle beraber stabil seyrediyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GAYRİMENKUL FİYATLARI

Tabi yoğun bir şekilde ülkemizde kentsel dönüşümle ilgili bir hareketlilik var. İnsanlar yoğun bir şekilde yenileme ve teklif süreçlerine de başladılar. Kentsel dönüşüm bölgelerinde fiyatlamalar biraz daha farklı ilerliyor. Dönüşümdeki yenilemeler sonrasında fiyatlar yenilenen bölgelerde yeniden ciddi artış gösteriyor.

Kentsel dönüşümün yarattığı bir diğer sıkıntı ise kiralık konut ihtiyacı oluyor. Evi dönüşüme giren malik kiralık eve fiyatı ne olursa olsun çıkıyor. Yani fiyatlar hem ihtiyaçtan yükseliyor hem de stok azaldığı için yükseliyor. Özellikle gündemde olan %25 sabit kira zammı uygulaması devam ederse, kiralıklarda önümüzdeki dönem %100’e yakın artış olabilir ve fiyatlar korkunç noktalara gelebilir.