Son dönemde gündemden hiç düşmeyen bir konu olan konut fiyatları ve kiralardaki artışa Prof. Dr. Ali Hepşen liderliğindeki Mintlab farklı bir yaklaşım sunuyor. Araştırmaya göre konut fiyatları TL cinsinden yükselirken dolar bazında önemli bir değer kaybına uğramış. Öyle ki, ortalama metrekare fiyatlarında %40’tan fazla değer kaybı söz konusu. Elbette bunun sonucu hem içerideki hem de dışarıdaki yatırımcılar için farklı anlamlar taşıyor.
Son 10 Yılda Konut ve Altın Ne Kadar Kazandırdı?
Öncelikle son bir yılın getiri oranlarına bakalım. Konut %34 getiri sağlarken BIST %16, dolar %25, euro %30 ve altın ise %23 değer sağlamış. Üstelik konutta kira geliri bağımsız tutularak ulaşılmış oranlar bunlar. Yatırımcının yatırımını koruması açısından, konut kazancına kira gelirinin de eklenmesi daha doğru görülebilir. Böyle bakıldığında konuttaki kazancın tüm yatırım araçlarını geçtiği de görülebilir.
Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi’ne göre 2010 yılının ocak ayı ile 2020 ocak ayı arasındaki 10 yılda konut fiyatları %166 artış göstermiş. Peki bu dönemde enflasyon oranı kaç? Yine Merkez Bankası’na göre bu dönemde toplam enflasyon %156 olmuş. Kısacası 10 yıllık perspektifle baktığımızda, konut fiyatlarının enflasyonu geçip yatırımcısına reel getiri sağladığını görüyoruz. Yine burada 10 yıllık kira kazancının eklenmemiş olduğunu belirtmek gerekiyor. Bu eklendiğinde kazanç görünenden daha fazla oluyor.
Bu 10 yıllık dönemde alternatif yatırım araçları arasında en fazla getiriyi sağlayan ise altın oldu. Çeyrek altının fiyatı 21 Mayıs 2010 tarihinde 109 lirayken 2 Mayıs 2020 tarihinde 625 liraya yükseldi. Yani %473 arttı. Kira artış oranları da hesaba katıldığında son 10 yılda en fazla yıllık ortalama getiri altından sonra konutta gerçekleşmiş görünüyor.
Konut Fiyatlarında Küresel Bir Kriz mi Var?
Öncelikle konut fiyatlarının yalnızca ülkemizde değil, tüm dünyada artış gösterdiğini söylemek gerekiyor. IMF’nin bununla ilgili bir araştırmasına göre; pandemi ile harcama alışkanlıkları değişen ve birikimleri artan hane halkı için 7 trilyon dolarlık bir fazlalık var. Bu birikimin gayrimenkul yatırımına kayması fiyatları yukarı çekiyor. Avrupa’da birçok ülkede son 10 yılın rekor fiyatları yaşanıyor. Amerika’da 1890’da başlayan konut fiyat endeksi tarihin en yüksek seviyesinde duruyor.
Ülkemizde ise sadece pandemi değil; kurun, faizlerin ve inşaat maliyetlerinin yükselmesi fiyatlara etki ediyor. Düğün sezonu ve okulların açılması da eklenince fiyatlar hızla tırmanıyor. Konutun ülkemizde bir yatırım olarak görülmesinin nedenlerinden biri de aslında kültürel. Ülkemizde yatırım yaparken sadece şu an değil, daha sonraki kuşaklara da bir şey bırakabilme güdüsü güçlü. Bu nedenle konut yatırımı sonraki kuşağa bırakılan bir miras gibi düşünülebilir.
Önümüzdeki Dönem Yatırımcıyı Ne Bekliyor?
2020 yılının ikinci yarısında faizlerin düşmesi ile talep artışı fiyatları yukarıya çekti. Yine üretim maliyetlerindeki artış ve dövizdeki yukarı yönlü hareketi de hesaba katmak gerekiyor. Bugüne kadar dövizdeki yükseliş nedeniyle bir konut fiyat artışı görüyorduk ama şimdi üretim maliyetlerindeki artışa bağlı yükselişe kayıyoruz. Dolayısıyla geçişkenlik tüketicinin talebinden üretimin artan maliyetlerine doğru ilerledi. Maliyetlerdeki %40’lık hareket konut fiyatlarının daha da yükseleceğini gösteriyor. Üstelik dolar bazında konutların yarı fiyatına düştüğünü unutmamak gerekiyor. Yabancıların ülkemizde yatırıma ilgi göstermesinin bir nedeni de bu aslında. İşler iç yatırımcı için zorlaşıyorken, dış yatırımcı için cazibeli hale dönüşüyor.
Konut Alımı İçin Uygun Zaman mı?
Öncelikle hangi amaç için konut yatırımı yapılacağının değerlendirilmesi lazım. Eğer âtıl durumda bir sermaye ya da halihazırda yatırımda olan bir sermaye varsa, oradaki getiri ile konuttaki getiriyi kıyaslamak lazım. Eğer yatırımcı diğer yatırımlarında karamsarsa gayrimenkule geçebilir.
Genelde faizlerin yüksek oluşundan şikâyet ediliyor ama ülkemizde uygulanan sabit faiz politikası ile eğer faizler düşerse kredi ödemelerinizi yeniden düşüğe göre yapılandırabiliyorsunuz. Yani kredinin düşmesini bekleyerek ev fiyatlarının yükselişini izlemek yerine, şimdi yatırım yapıp faizler düşerse yeniden yapılandırmak birçok kişiye mantıklı geliyor. Ödemelerinizi yapılandırırken, kalan borcunuz 36 aydan daha azsa %1, daha uzunsa %2’sini erken ödeme yaparak düşük faizden yapılandırabilirsiniz.
Ayse fügen ARDA
Bunları da Beğenebilirsiniz
