KONUT FİYATLARI NEREYE GİDİYOR?

Ülkemizde gayrimenkule olan ilgi hemen hiçbir dönem bitmedi. Gayrimenkul bir yatırım aracı olarak görülüyor çünkü sürekli yükselen bir değeri var. Sadece al-sat olarak değil, konut satın alınıp kira geliri olarak yatırım yapılması durumu da var. Ancak, son yapılan araştırmalara göre, İstanbul başta olmak üzere, Türkiye’de konut fiyat artışlarına kira fiyatlarının artık yetişemediği ortaya çıkıyor. Yapılan araştırmaya göre konut fiyatları kira artışlarının neredeyse 3 katına çıkmış durumda. Özellikle son gelen kredi faiz indirimi ile yükselen fiyatlar aradaki makası iyice açtı. Kiralar bu kadar yükselemiyor çünkü bu sefer de kiracı bulunamıyor.

Amortisman Süresi

Kira esası, aslında kiranın, bir evin fiyatını 15 ila 20 yıl içerisinde ödemesi mantığıyla belirleniyor. Yani satın alınan ev bu süre içerisinde kiralanarak kendini amorti etmelidir. Bu da aslında konutun değerinin 180 ila 244’te birinin kira bedeli olarak belirlenmesi demektir. Uygun fiyat kira oranı bu olmasına karşılık, bunun üstüne çıkılan butik semtler ya da siteler de olabilir. Amortisman süresi Türkiye genelinde 19 yıl olarak ölçülürken, İstanbul’da ortalama olarak bu rakamları yakalamak şu an için çok zor gözüküyor. İstanbul ortalamasında 15-20 çarpanı değil, 25,30 ve hatta 40’lı yılları konuştuğumuz yerler var. Amortisman süresi 40 yıl olan bir yerden yatırım amaçlı konut satın alınıp kira geliri elde etme işi zarara dönüşüyor. Tüm bunlar gösteriyor ki, ya ev fiyatları çok hızlı yükseliş gösteriyor ya da kiralar düşük kalıyor. Bu noktada, ev fiyatlarının hızlı, yani balon değerde yükselişi söz konusu görünüyor.

Fiyatları Ne Bekliyor?

Önümüzdeki dönemde bizi ne beklediğine dair ön görüde bulunmak kolay değil. Yaşadığımız pandemi şartlarını, ekonomik durumları; döviz artışını ve krizi de hesaba katmak gerekiyor. Ayrıca hem konut fiyatları hem de kiralıkların durumu açısından bakmak lazım. Kredi faiz oranlarındaki indirimin bitmesi ve yükselişin sürmesi durumunda konut fiyatlarından aşağı yönlü hareket görülebilir. Dövizin yükselişinin önünü kesmek için faizlerin yükseltilmesi de fiyatları aşağıya çeker. Kira fiyatlarının değişmeyeceğini göz önünde bulundurursak, böyle bir durumda ev sahipleri kiradan bir nebze olsun kazanç sağlayabilir. Amortisman süresi kısalabilir.

İkinci bir çözüm ise, biraz daha gerçek dışı olsa da konut fiyatları düşerken, kira fiyatlarının artması ve bu fiyat artışını karşılayacak kiracıların ortaya çıkmasıdır. Tabi bunun için ülkenin içinde olduğu ekonomik şartlara bakmak lazım; insanların gelirleri artıyor mu? İstihdam sağlanıyor mu? İhracatta artış, üretimde, sanayide artış var mı? Gelecek kaygıları ortadan kalktı mı? Gibi soruların yanıtlarını aramak doğru olacaktır.