Miras Kalan Gayrimenkullerin Satışında Yeni Dönem!

Aile Konutlarını Koruyan ve Satış Sürecini Hızlandırmayı Hedefleyen Düzenleme
Miras kalan bir evin, arsanın ya da tarlanın satışı çoğu zaman aile içinde uzayan anlaşmazlıklara ve yıllarca süren davalara dönüşebiliyor. Üstelik mevcut sistemde, anlaşma sağlanamadığında taşınmazların üçüncü kişilere satılması da birçok aile için ciddi mağduriyet yaratabiliyor.
Hazırlıkları devam eden 12. Yargı Paketi ile bu konuda önemli değişiklikler gündeme geliyor. Düzenlemenin temel amacı; aile mülkiyetini korumak, satış süreçlerini hızlandırmak ve ihale sistemindeki kötü niyetli uygulamaların önüne geçmek.
İlk İhale Öncelikle Mirasçılar Arasında Yapılacak
Bugünkü uygulamada ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davalarında, mahkeme kararıyla taşınmaz doğrudan açık artırma yoluyla satışa çıkarılabiliyor. Bu durumda aileye ait bir gayrimenkul, dışarıdan bir yatırımcı tarafından satın alınabiliyor.
Yeni düzenleme ise önemli bir değişiklik getiriyor.
Eğer taşınmazın tüm paydaşları mirasçı ise, ilk ihale yalnızca mirasçılar arasında yapılacak. Ancak bu aşamada satış gerçekleşmezse, daha sonra genel katılıma açık ihale sürecine geçilecek.
Böylece aile bireylerine, mülkü kendi bünyelerinde koruyabilmeleri için öncelik tanınmış olacak.
İhaleyi Kötüye Kullananlara Ağır Yaptırım
Uygulamada sık karşılaşılan sorunlardan biri de ihaleye yüksek teklif verip daha sonra ödeme yapmayarak süreci uzatan kişilerdi. Bu durum hem davaların uzamasına hem de diğer mirasçıların mağdur olmasına neden oluyordu.
Yeni düzenlemeyle birlikte;
• Satış bedelini yatırmayan kişinin teminatı gelir kaydedilmeye devam edecek.
• Bunun yanında, ihaleyi manipüle etmek veya süreci uzatmak amacıyla teklif verip yükümlülüğünü yerine getirmeyenlere teklif bedelinin %5’i oranında idari para cezası uygulanması planlanıyor.
Bu değişiklik, ihalelerin daha ciddi ve sağlıklı ilerlemesini hedefliyor.
Pay Sahipleri İçin de Teminat Zorunluluğu
Taslakta dikkat çeken bir diğer düzenleme ise pay sahiplerine ilişkin.
Bugüne kadar bazı ortaklar, “zaten hissedarıyım” düşüncesiyle teminat yatırmadan ihaleye katılabiliyor ve bu durum süreci zaman zaman çıkmaza sokabiliyordu.
Yeni sistemde ise pay sahibi olan kişilerin de ihaleye katılırken teminat yatırması öngörülüyor. Böylece ciddiyetsiz tekliflerin ve gereksiz uzamaların önüne geçilmesi amaçlanıyor.
Benim Değerlendirmem
Gayrimenkul sektöründe yıllardır gördüğüm en önemli sorunlardan biri, miras kalan taşınmazlarda yaşanan belirsizlikler ve uzayan hukuki süreçlerdir. Bu süreçler sadece ekonomik kayıplara değil, aile ilişkilerinde de onarılması güç kırgınlıklara neden olabiliyor.
Eğer bu düzenleme yasalaşır ve etkin şekilde uygulanırsa, ailelerin kendi mülklerini öncelikli olarak koruyabilmesi ve satış süreçlerinin daha hızlı sonuçlanması açısından önemli bir adım olacaktır.
Ancak unutulmamalıdır ki en sağlıklı çözüm, dava aşamasına gelmeden önce mirasçıların profesyonel hukuki ve gayrimenkul danışmanlığı desteği alarak uzlaşma zemini oluşturabilmeleridir. Çünkü zaman uzadıkça çoğu zaman sadece dava değil, taşınmazın ekonomik değeri de kaybedilmeye başlanır.

Yazar
Ayşe Fügen Arda
Gayrimenkul Yatırım Danışmanı, Lüks Konut Uzmanı ve Eğitmen
25 yıllık uluslararası kurumsal yöneticilik deneyiminin ardından 13 yılı aşkın süredir İstanbul, özellikle Bağdat Caddesi bölgesinde gayrimenkul sektöründe faaliyet göstermektedir. Lüks konutlar, yatırım gayrimenkulleri ve kentsel dönüşüm projeleri konusunda uzmanlaşmış olup, yatırımcılarına doğru fiyat, doğru strateji ve uzun vadeli değer odaklı danışmanlık hizmeti sunmaktadır.