BİR EVİN DEĞERİ HANGİ ÖZELLİKLERE GÖRE DEĞERLENİR?

Bir gayrimenkulün değerinin belirlenmesi mülk sahipleri için oldukça önemlidir. Aynı zamanda yatırım ya da oturma amaçlı alım yapacak kişiler de nihayetinde evin gerçek değerini bilmek zorundadır. Evin gerçek değeri yüksek belirlenirse; satış süresi uzayabilir, düşük belirlenirse; satışta zarar edilir. Bir gayrimenkulün belirlenmesinde birçok farklı unsur etkili olur.

1-Gayrimenkulün Konumu

Aynı özelliklerde iki gayrimenkul sadece konumlarından dolayı farklı değerlerde olabilir. Gayrimenkulün bulunduğu muhit, denize uzaklığı, ulaşım durumu, kamu binalarına yakınlığı, üniversite, eğitim kurumları, alışveriş merkezi, hastane vb. gibi kullanım alanlı yapılanmaların varlığı, çevrede bulunan gayrimenkullerin değerini artıran özelliklerin başında gelir. Aynı şekilde, ileride gayrimenkulün önünü kapatabilecek projelerin yapılabileceği ihtimali, arıtma tesisi projeleri vs. gibi durumlar ise evin değerini düşürebilir.

2-Gayrimenkulün İmar Durumu

Gayrimenkulün imar durumu ve mimari projesine uygunluğu incelenirken, gayrimenkulün mevcut imar durumu ve olası kullanım şekillerini engelleyecek veya kısıtlayacak yönleri de dikkate alınmalıdır. İmar durumunda var olabilecek mevcut sıkıntılar, evin değerine direkt olarak etki eder ve düşürür.

3-Gayrimenkulün Mülkiyet Hakları

Bir gayrimenkulün tapu kayıtlarında o gayrimenkulü kullanmaktan, maddi risk oluşturmaya kadar pek çok kısıtlama doğuran hak olabilir.  Şerh, beyan ve irtifak hakları gayrimenkulün kullanımı ile ilgilidir ve gayrimenkulün değerini etkiler. Örnek vermek gerekirse; kiracısı olan bir gayrimenkul satın aldınız ve tapu üzerinde kira şerhi varsa, kiracıyı yasal süreye kadar evden çıkaramazsınız…

4-Gayrimenkulün Özellikleri

Gayrimenkulün temel özellikleri elbette değer üzerinde oldukça etkilidir. Konutun büyüklüğü, yaşı, katı, cephesi, otopark ve sosyal imkanları, yapı malzemesi gibi hususlar gayrimenkulün değerini belirler ve her birinin fiyat üzerinde ayrı ayrı etkileri bulunur. Aynı çevresel şartlara sahip 2+1 bir ev ile 3+1 bir evin değerinin aynı olması beklenemez. Ancak farklı özelliklerin bir araya gelmesi bu iki evin fiyatının aynı olmasını sağlayabilir.

5-Gayrimenkulün Amortisman Süresi

Özellikle yatırım yapılan bir gayrimenkul için geri ödeme süresi önemlidir. Çünkü harcanan değerin ne kadar sürede kira getirisi ile kazanılabileceğini gösterir. Sürenin düşük olması yatırım açısından da cazipliği ifade eder. Örnek vermek gerekirse; İstanbul’un her ilçesinde geri ödeme süresi farklıdır. Örneğin Beyoğlu 14 yılda ortalama geri ödeme süresi verirken, Bakırköy 30 yıl gibi bir süre verir.