Son dönemde ülkemizdeki herkesin gündemi gayrimenkul fiyatlarındaki aşırı yükselme ve bunun sonunun nereye varacağı oldu. Yüksek enflasyon ve alım gücünün düşmesi, aşırı yükselen piyasada özellikle kiracıları çok zor durumda bırakıyor. Yüksek fiyatların yanı sıra piyasada kiralık ev bulmanın da zor olduğu bir dönemi yaşıyoruz. Bir anlamda her veri birbirini tetikliyor ve kiralar tırmandıkça tırmanıyor.
Ev sahipleri düşük ücret ödediğini düşündüğü kiracıları çıkarmaya çalışıyor ya da yeni gelen kiracılara yüksek fiyat teklif etmek durumunda kalıyor. Bunun temelinde ise kira artışlarının 12 aylık TÜFE’ye göre yapılması ama bunun yıllık enflasyonun altında kalması yatıyor. Bu sorunlar son zamanların en çok kiracı-ev sahibi mahkemelik olma durumuna da yol açıyor. Hal böyleyken hükümet bu sorunun çözümü için adım attı ve TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen düzenlemeyle, kira artışlarına bir yıllığına sınırlama getirildi. 1 Temmuz 2023 tarihine kadar, sözleşme yenileme ayında ev sahipleri en çok %25 zam yapabilecek. Düzenlemenin Resmi Gazete’de yayınlanması ile geçici de olsa kiralarda sınırlama usulüne gidilmiş olundu.
Şimdi sorulması gereken soru ise bu adımın doğru adım olmadığı ve piyasayı nasıl etkileyeceği olmalı.
Düzenleme Öncesi ve Düzenleme Sonrası
Kira sözleşmeleri 1 yıllık yapılıyor ve her yıl sözleşme tarihi dolduğunda yenileniyor. Bu yenileme sırasında da ev sahiplerine TÜFE ortalaması üzerinden zam yapma hakkı doğuyor. Ayrıca, 5 yılı geçen kiracı için ise kira tespit davası açılarak, kiranın yeniden belirlenmesi talep edilebiliyor.
Enflasyonun normal seyrettiği zamanlarda bu ortalama yıllık enflasyona yakın olurken, enflasyon uzun süreli yüksek seyrettiğinde ortalamalar enflasyondan düşük kalıyor ve sorunlar çıkmaya başlıyor. Örneğin geçtiğimiz ay yıllık enflasyon %73 olurken, TÜFE 12 aylık ortalama %39 oldu.
Yeni yapılan düzenlemede ise artık bir tavan sınır var. Yani enflasyon ne olursa olsun maksimum %25 oranında zam yapılabilecek. Ayrıca bunun geçici olacağını söylemekte de fayda var. 1 Temmuz 2023’e kadar sürecek olan bu uygulama sonrasında yeniden TÜFE sistemine geçilmesi bekleniyor. Bu durum, halihazırda kiracı olan konutlar için geçerli. Eve yeni girecek kiracılar için herhangi bir yasal sınır bulunmuyor. Ev sahibi yeni kiracısından dilediği kirayı talep edebiliyor.
Haziran Ayında Sözleşme Yenileyenler Ne Yapacak?
Bu düzenleme 1 Temmuz 2022’de başlayacak ve 1 Temmuz 2023’te sona erecek. Geriye dönük bir uygulama yapılması söz konusu olmadığı için haziran ayında sözleşme yenileyenler bu durumdan şu an için faydalanamıyor. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’in altında kalması halinde değişim oranı geçerli oluyor. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanıyor.
Piyasa Nasıl Etkilenecek?
Düzenleme ile mevcut kiracıların nefes alacağı kesin gözüküyor. Yüksek enflasyon devam ettiği sürece 12 aylık ortalama giderek yükselecek ve belki de önümüzdeki dönemde %40 üzerinde artışlar görecektik. Şimdi bu oran %25’e sabitlenmiş oldu. Ancak işin ev sahipleri tarafından baktığımızda, ev sahipleri de enflasyonun çok altında zam yapabilecek. Bu durum bazı arka kapı yolların açılmasına neden olabilir. Örneğin yeni kiraya verilecek evde fiyatların artması olası gözüküyor. Yine bu mantıkla, ev sahipleri kiracılarını tahliye etmeye çalışarak evini yeni kiracıya daha yüksek ücretle kiraya vermeye çalışabilir. Başka bir taraftan, kiracılar evlerini kaybetmemek için ev sahipleri ile kayıt dışı anlaşma yoluna gidebilir. Piyasada kiralık ev bulmak zor olduğu için kiracılar birçok usulsüz durumu kabul etmek zorunda kalabilir.
Aslında burada yapılması gereken kişilerin kiralık evlere ulaşabilmesini sağlamak ve mümkünse enflasyonu dizginlemek. Bunlar yapılmadığı sürece bu geçici çözümler gerçekten geçici kalacaktır. Hatta sorunları daha fazla büyütme potansiyeli var. Önümüzdeki 1-2 ay süresince veriler toplanır ve işe yarayıp yaramadığı daha net bir şekilde analiz edilebilir.
Ayse fügen ARDA
Bunları da Beğenebilirsiniz
