PANDEMİ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNDE NEYİ DEĞİŞTİRDİ?

Pandemi, tüm sektörler üzerinde son yılların en büyük dönüşümüne yol açtı diyebilir miyiz? Ekonomi, davranış ve çalışma biçimlerini etkilediğini ve etkilemeye de devam ettiğini düşürsek, bunu bugün kolaylıkla söyleyebiliriz. Sadece ülkemizde değil, hemen hemen tüm ülkelerde görüyoruz. Ancak, COVID-19’un sebep olduğu etkiler tamamen yeni değil. Sadece mevcut trendleri daha da hızlandırdı. Halihazırda devam eden değişimler çok daha hızlı bir hal alacak da diyebiliriz.

Ulaşılabilirlik ve Dijitalleşme

Kriz dönemlerinde ulaşılabilirlik büyük bir önem taşıyor. İşler ne kadar güçleşmiş olsa da müşteriye bilgi akışının kusursuz ve en etkili şekilde sağlanması gerekiyor. Eski yöntemlerle bu dönemde müşteri ile iletişim kurmanın zor olduğu düşünülürse, dijitalleşmenin kaçınılmaz olduğu sonucunu hemen görebiliyoruz. Gayrimenkul sektöründe zaten elzem olan dijitalleşme, pandemiyle birlikte hızlıca ortaya çıktı. Büyük markalar hızlı reaksiyon göstererek online hizmetleri uygulamaya koydular. Ve görüldü ki korkulanın aksine dijitalleşme ile büyük kazanımlar da sağlanmaya başlandı. Bu yüzden pandemi sona erdiğinde de bize dijitalleşmiş bir gayrimenkul sektörünü miras bırakacak. Teknolojinin de yardımıyla önümüzdeki dönemde çok farklı uygulamarı göreceğimizi düşünüyorum. Bu sürece uyum sağlayanlar ve hatta yatırım yapanlar ileriki dönemlerde daha avantajlı konuma gelecekler.

Cash Is King

Pandemi döneminin mottosu “Cash Is King” oldu. Pandemi ile belirsizleşen siyasi ve ekonomik durumlar yatırımcıları nakitte kalmaya itiyor. Alıcı taraf davranışları ilk etapta nakdi elde tutmak ve gelirlerinin devamlılığını öngöremediği için yeni borçlanmalardan kaçınmak olarak gerçekleşiyor. Bu doğrultuda, ilk etki olarak piyasada gerçekleşen işlem sayısındaki azalma hemen dikkat çekiyor. COVID-19 salgınının, gayrimenkul sınıflarının arz ve talebi, trendleri, kullanım alışkanlıkları ve değeri üzerindeki etkileri bir süre daha gözlemlenecek gibi duruyor.

Öngörülen etkilerin gerçekleşmesi için kritik öneme sahip olan ise salgının ne kadar süreceği. Er ya da geç salgının olumsuz etkileri nedeniyle, zorunlu satışların daha fazla görülebileceği bir dönem bizi bekliyor. Tarihsel süreçte kriz dönemlerini inceleyecek olursak; salgın bazlı bakış açısında beklenti, fiyatlardaki değişimin V-Shaped bir şekilde oluşması. Yani fiyatlarda önce hızlı bir düşüş, akabinde hızlı bir toparlanma süreci görülüyor. Konutlarda ise W-Shaped bir düzelme yani önce hızlı bir düşüş, ardından toparlanma, sonra arz artışı ile birlikte tekrar bir düşüş ve sonrasında daha uzun süreli bir toparlanma olabileceği öngörülebilir. İşin olumsuz tarafı, kötü politikalarla salgın sürecinin gereksiz yere uzaması halinde, zayıf talebe karşın nakit ihtiyacı nedeniyle arz tarafında yaşanacak artışın da fiyatları olumsuz etkilemesi olacaktır. Salgın hemen şimdi, bugün bitse dahi 1-2 yıl daha etkilerini göreceğimizi düşünüyorum.

Alışkanlıklar Nasıl Değişti?

Salgının psikolojik etkilerinin en önemli kısmı kapanmalarla birlikte oluşmaya başladı. Sektörler dışında, insan psikolojisi olarak evde uzun süreli kapalı kalma durumunun etkilerini görmeye başladık. Çünkü bu süreçte “ev” kavramı düşünülmeye başlandı. Daha önce evi kısa süreli konakalama yeri olarak görenler dahi tercihlerini değiştirmeye başladı. Şehir merkezlerinden şehir dışına, daha izole yaşama kaymalar gördük. Bahçeli, balkonlu, teraslı evler ön plana çıktı. Danışmanların ellerinde uzun süredir duran şehir dışındaki bu tarz evlere talep patlaması yaşandı. İnsanlar evlerinde daha kaliteli zaman geçirme isteklerini hatırladı da diyebiliriz. Bunun bir diğer etkisini de sahil şeridi il ve ilçelerdeki talep artışıyla açıklayabiliriz. Bu tarz değişen alışkanlıklar kısa vadede tekrar tersine dönmesi kolay olmayacaktır. Şehir merkezlerinde zorlaşan hayat şartları insanları şehir dışında ama şehirden kopuk olmayan bölgelere itmeye devam edebilir. Buradaki gayrimenkullere ulaşma şansı olmayanlar ise şehir değiştirerek ekonomik olarak karşılayabilecekleri yerlere yönelecektir.

Sonuç olarak, gelişen teknoloji, değişen çağ ve farklılaşan nesil ile birlikte, uzun süredir gayrimenkulde bir değişimin olması bekleniyordu. Konut ihtiyaçları farklılaşırken, gayrimenkulde ve inşaat sektöründe bunu destekleyecek bir zemin oluşamıyordu. Elbette değişime çok önceden ayak uydurmaya çalışanlar oldu ama bu sefer de müşteri de geleneksel refleksler ortaya çıkıyor ve süreç yine tıkanıyordu. Pandemi her iki tarafın da dönüşümünü sağladı diyebiliriz. Bu geçiş döneminin sancılı ve zor olacağını söylemek yanlış olmaz.